김포 집값 어떻게 될까? (김포 한강 신도시 미분양 사태를 보고...)

김포 한강 신도시 동일스위트더파크 1단지의 청약이 마감되었습니다.

청약 결과는 0.35대 1이었습니다.

1순위에 이어 2순위에서도 마찬가지로 계약진행까지는 더욱 힘들지 않을까 싶습니다.

관련 보도 '경기도 집값 하락 가속도 붙나…1천가구 넘는 미분양도 속출'

이렇게 미분양이 많은 이유는 무엇일까요?

1. 김포 아파트 공급 물량 문제입니다.

아래 표를 보면 동일 스위트 더파크의 주변 물량입니다.

이 수 많은 세대와 경쟁을 해야 하는 상황이고 바로 옆에 이제 입주하는 e편한 세상 한강신도시 2차와 브랜드 비교까지 되는 상황입니다.

특히, 입주 시기가 2020년으로 김포에 물량이 소화가 다 되기도 힘든 시점에야 입주를 시작하기 때문에 부동산 투자자로써 입주자를 구하기는 쉽지 않을것 같습니다.

마산동	김포한강신도시동일스위트더파크2단지	2020년12월	711세대	33평	3.5억
구래동	김포한강신도시동일스위트더파크1단지	2020년10월	1021세대	33평	3.5억
마산동	e편한세상한강신도시2차	2018년5월	807세대	33평	3.4억
마산동	김포자이더빌리지포레스트	2018년6월	184세대	33평	5억
구래동	한강Ab19블록호반베르디움	2018년12월	336세대	34평	3.6억
마산동	김포자이더빌리지메트로	2018년6월	242세대	33평	5.4억
구래동	김포한강신도시철도구래역예미지	2021년3월	478세대	32평	3.8억
구래동	한강Ab18블록호반베르디움	2018년11월	344세대	34평	3.7억
구래동	한강Ab21블록호반베르디움	2018년9월	266세대	34평	3.6억
양촌읍	한강금호어울림1단지	2020년3월	406세대	33평	3.1억
양촌읍	김포한강삼정그린코아더베스트	2020년3월	446세대	30평	3.1억
양촌읍	한강금호어울림2단지	2020년3월	467세대	33평	3.1억
장기동	김포한강신도시Ac10블록호반베르디움6차	2020년2월	696세대	40평	4.3억
운양동	김포자이더빌리지어반	2018년6월	99세대	33평	5.7억
걸포동	한강메트로자이2단지	2020년7월	2456세대	34평	4.2억
걸포동	한강메트로자이1단지	2020년8월	1142세대	33평	4.1억
걸포동	한강메트로자이3단지	2020년7월	431세대	33평	4.2억
걸포동	걸포북변역우방아이유쉘	2019년4월	540세대	33평	3.4억
풍무동	꿈에그린2차3블록	2018년12월	179세대	29평	3.2억
풍무동	풍무2차푸르지오	2018년6월	2712세대	34평	3.9억
풍무동	꿈에그린2차4블록	2018년12월	660세대	29평	3.2억
풍무동	꿈에그린2차5블록	2018년12월	231세대	24평	2.7억
고촌읍	힐스테이트리버시티1단지	2020년8월	1568세대	33평	4.2억
고촌읍	캐슬앤파밀리에시티	2020년2월	4682세대	32평	3.9억

2. 김포 내 위치 문제

해당 위치는 김포 내에서도 안쪽에 위치해 있습니다.

고촌, 풍무, 장기를 지나야 나타납니다. 게다가 2018년 11월 개통 예정인 김포도시철도 구례역, 마산역과는 거리가 있는 문제가 있습니다.

그 외에 일명 초품아라고들 하죠? 바로 옆에 초등학교가 없어 초등학교가 바로 옆에 있는 단지와의 차이도 나는 상황입니다.

부동산에서 중요한 순서는 첫번째로 위치이고 두번째도 위치이며 세번째도 위치라 합니다.

즉, 위치가 가장 중요하고 그 외에는 부수적이란 의미인데... 그런 면에 위치적 문제가 가장 큰 영향을 주지 않았나 싶습니다.

2015년 이후 현재까지 입주되는 아파트를 보면 구래동과 운양동 그리고 감정동이 큰 것을 알 수 있습니다.

그러나 현재 이후로는 김포의 입구인 고촌과 신곡리에서 입주가 시작되기 때문에... 더욱 비교가 될 것입니다.

3. 건설사의 사후관리 문제

그렇다고 하더라도 올 5월에 입주하는 e편한 세상과 위치적 차이는 사실 없습니다. 단지, e편한 세상과의 브랜드 파워 차이와 입주시기의 차이부분일 것입니다.

동일 스위트에서 최근에 고양시 삼송지구에 지었던 아파트에 입주대기자 문제가 최근에 발생하였고 그 소문이 청약자를 망설이게 하는 문제가 되었습니다.

고양 삼송지구 '동일스위트 아파트' 입주대기자 집단 반발

최근에 입주하는 아파트도 문제가 있는데... 여기는 더 한것 아니야..?하는 불안감에 휩쌓이기 좋은 것이죠.

이런 여러가지 영향이 미분양을 일으켰다고 봅니다.

문제는... 건설사의 사후관리 문제에 의하였다고 하더라도... 김포에 미분양이 떴다라는 것으로 사람들이 인식하기 시작하면서 김포의 집값에 대한 악영향을 끼칠 것이라 생각됩니다.

김포 아파트 매매가격 지수 - 출처 : KB부동산 데이터

아직까지 김포의 아파트 가격 시세는 우상향을 향하고 있으나 이번 신도시 미분양 사태로사실 악영향에 빠지지 않을까 싶습니다.

안글도 물량도 너무 많이 공급되는 문제도 있었고 말입니다.

바로 옆에 인천 검단공단이 있으나 검단 신도시가 만들어지고 있습니다.

검단공단에 대한 공급 수요는 사실 검단 신도시에서 해소가 될 것이라는 이야기와 같습니다.

고촌의 경우 김포의 입구이기 때문에 바로 위성 신도시로써의 역할이 클 것입니다.

그러나 그 안쪽의 경우 접근성이 떨어지고 주변 공단 등의 산업기반이 약하면서 집값 상승으로의 호재가 약하지 않을까 싶습니다.

아마도 현재로써는 가장 경쟁력이 없어 추진이 안되고 있는 GTX-B노선이 들어올 수 있다면..;;; 전체적으로 나아질 수 있지 않을까도 싶습니다.;;;

그리고 일본의 위성도시 중 자체적인 산업구조가 없는 위성도시들이 인구가 떠나버린 후 슬럼화가 된 것을 볼 때 다른 지역대비 가장 위험성이 큰 신도시가 김포가 될 가능성이 크다고 봅니다.

현재 김포의 산업단지로 보면 항공단지, 학운단지, 양촌단지들이 있으나 사실 김포꺼라고 하기에는 검단 신도시에 빨려갈 가능성이 큽니다.;;;

아니.. 모두 버림받은 상태라 할 수 있습니다.;;;

지금 짓는 김포 한강 신도시들이 서울이 아닌 김포 자체 산업단지 및 인천 검안 단지를 품을 수 있는 교통여건을 빠르게 개선(특히, 김포도시철도의 산업단지 연계)이 되지 않는 한... 김포의 그 수요를 정말 제대로 소화할 수 있을지.. 앞으로 계속 미분양 사태가 발생 안할지.. 의문스럽습니다.

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