강남 집값 하락으로 깡통전세 정말 일어날까...? (깡통전세는 아파트만 있는 것이 아니다.)

연일 강남집값 이야기가 크다.

지난 부동산 개혁등으로 강남집값 상승을 막겠다라며 많은 부분 부동산 열기를 가라앉히는 효과를 발휘하였고 언론도 많이 동조하였다고 본다.

그러면서 많은 이야기가 나오는 것이 바로 깡통전세... 집값하락으로 전세가 이하의 가격인 집이 많다는 이야기와 강남의 전세가격이 높아 가격이 떨어지고 있다는 이야기이다.

사실 맞는 이야기이기도 하지만 틀린 이야기이기도 하다.

강남구의 짒값을 보면 아직도 여전히 전체적으로 가격이 오름 추세이다. 단, 강남을 이야기 할때 강남구 외에 서초구 송파구를 합쳐 강남3구라 하는데... 요즘.. 강동구도 추가하고 그러면서 부동산 전체 시장과 아파트 시장 등이 겹치면서 전체적으로는 시장 왜곡을 하기 좋은 상황이 되었다.

그럼 강남구만 한번 확인해보자.

KB부동산 데이터를 2017년 1월을 기준으로 환산하여 그래프를 만들어 보았다.

강남구 매매 및 전세가 상승률 비교, 출처 : KB부동산 데이터를 활용 LifeDesignLab에서 제작

강남구의 집값을 KB부동산 데이터를 활용하여 2017년 1월 기준으로 매매와 전세가 가격변동을 그래프로 만들어 보았다.

2018년 3월까지 우상향 하던 그래프가 2018년 4월부터 꺽이기 시작한 것을 알 수 있다.

그러나 이 것은 전세가 상승률 자료이다.

특히, 3월에서 4월이 이사철인 것을 고려하면 그 전에 가격상승을 높여왔고 그 이후 상승폭이 떨어진것을 알 수 있다.

상승폭이 떨어진 것이지 집값이 떨어진 것은 아니라고 할 수 있다.

사실 강남에서 전세가가 문제되는 곳은 아파트가 아니다.

문제는 바로 오피스텔이다.!

예를 들어보자.

역삼동 성우스타우스는 총 세대수 440세대이다.

17평 기준으로 매매가격은 2억에서 2억 3천만원 선이다.

그에 반해 전세가는 1억 9천만원에서 2억 1천만원으로  매매가와 전세가가 10% 정도의 차이를 보이고 있다.

그 옆의 역삼동 강남역와이즈플레이스도 마찮가지이다.

매매가격은 2억 1천만원에서 2억 3천만원 선이다.

이에 반하여 전세는 2억 1천만원에서 2억 2천만원으로 매매가와 전세가가 거의 차이가 없는 상황이다.

그 옆에 있는 역삼동 강남역서희스타힐스도 마찮가지이다.

매매가격 2억 4천만원에서 2억 8천사이인데 반하여 전세가격은 2억 4천만원 선으로 가격 차이가 거의 없다고 할 수 있다.

이렇게 깡통전세가 일어나기 쉬운 지역은 오피스텔이다.

이 지역은 현재 매매가와 전세가의 차이가 없으며 부동산 가격상승이 크게 일어나지 않고 오피스텔 구매 시 대출을 받아 구매하는 일이 일어날 가능성이 크다보니 전세로 있는 사람들은 정말 깡통전세가 일어날 가능성도 크다고 할 수 있다.

물론, 아파트이지만... 사실 오피스텔 같이 소형 평수에 젊은 사람들이 출퇴근용으로 사용하는 곳도 비슷한 경향을 보이고 있다.

선릉역 KT선릉타워 뒤에 있는 대치동 대치대우아이빌4차 12평을 보면 매매가격은 2억 8천 5백만원. 전세가는 2억 5천만원으로 약 15% 이내 차이이다.

개인적으로 강남에 깡통전세는 그리 크지 않다. 단지 전세가가 하향추세로 돌아서고 있으며 매매는 그리 크게 이루어지고 있지 않은 상황으로 지금은 떄가 아니라고 생각하는 느낌이다.

그래서 지금 깡통전세는... 오피스텔에서 이루어질 가능성이 크지 않을까 싶다.

수익성 부동산이고 잘 뜰꺼라고 해서 구매한 오피스텔이... 공실로 두기에는 관리비가 만만치 않고... 대출도 일부 있고... 매매가와 전세가와 차이도 없고... 말이다.

..... 이 오피스텔에 대출이나 저당이 있으며 여러 채의 집이 있는 사람은... 왠지 드러누워 버리지 않을까 걱정되기도 한다.

#강남 깡통전세 #깡통전세 오피스텔 #오피스텔 전세 위험성 #집값하락

2018/06/17 - [재테크] - 갭투자 피해로 역전세가 일어나기 쉬운 곳은...? (갭투자 부근 신규입주 물량과의 관계를 보며..)

2018/06/14 - [재테크] - 미국 금리 예상대로 인상, 우리나라도 결국 금리 높아질 듯 (Global Invest Bank 미국 기준금리 인상 전망을 보며...)

2018/06/10 - [재테크] - 최저임금 인상이 고용에 미치는 영향, KDI 보고서를 보고 (개인적인 반대 의견)

2018/06/04 - [재테크] - 집구매 자가 생활이면 기존 아파트 구매를 투자면 신규 아파트 분양을 노려보자. 단, 인서울만 추천한다.

2018/06/03 - [재테크] - 서울의 집값이 방어되는 이유를 다시 생각해보자.

2018/05/30 - [재테크] - 작은 평수 집의 인기는 앞으로도 계속일까...? 통계청의 장래(인구)가구추계 예상자료를 보고...