다산 신도시 전망 다산신도시 별내에 비하여 경쟁력이 떨어져... 앞으로 입주물량도 많아 가격 상승 많지 않을 듯.

2018년도 상반기를 분석하고 하반기 예측을 하기 위하여 자료를 뒤져보던 중 흥미로운 사실을 발견하였다.

다산 신도시 도농역 북쪽에 위치해 있는 부영단지를 중심으로 그 부근의 단지들의 용적률이 매우 높은 것이었다. 거의 용적률 300%에 육박하는.. 일부 단지(대표적으로 남양i좋은집)의 경우 거의 400%에 가까운 용적률을 나타내고 있었다.

용적률 숫자가 높을 수록 대지대비 건축물이 많이 올라간 것이기 때문에 당연히 일조량이나 조망권 및 개방감이 떨어진다. 특히 건폐율이 높으면 

건폐율이란 높으면 동간의 거리가 좁을 가능성이 커서 개방감이 떨어진다. 단, 건폐율이 적으면 아파트 층수가 높아지게 되며 고도제한 등의 문제로 건축시에는 문제가 생길 수 있는데... 이건 재건축때나 신경써도 되므로... 신도시에서는 넘어간다고 하여도 용적률이 다른 곳 대비 매우 높은 것을 알 수 있었다.

참고로 용적률 계산 및 건폐율 계산방법 포스팅 했던 것을 같이 포스팅 한다.

2018/03/14 - [재테크] - 용적률 계산 및 건폐율 계산 하는 방법

대신, 도농역 남쪽에 위치해 있는 LH공사의 휴먼시아는 용적률이 170%이하로 상대적으로 차이가 많이 나는 것을 알 수 있었다.

다산신도시 아파트 평수대비 최근 3개월간의 가격정보 (세대수/준공일/용적률/건폐율 정보)

아파트 명	평형	가격	세대수	준공일	용적률	건폐율
다산동 도농한신	32	29,500	285	1999년 11월	387%	43%
다산동 동원베네스트	32	31,000	196	2005년 10월	211%	19%
다산동 부영그린타운2단지	32	37,500	5877	2002년 2월	295%	17%
다산동 부영그린타운4,5단지	32	39,000	5877	2000년 1월	295%	17%
다산동 가운휴먼시아3단지	32	37,850	189	2008년 9월	163%	15%
다산동 가운휴먼시아4단지	32	38,733	358	2008년 10월	163%	20%
다산동 도농사랑으로7단지부영	33	40,000	317	2013년 12월	212%	21%
다산동 남양i좋은집1단지	33	35,600	382	2005년 7월	396%	21%
다산동 도농센트레빌	33	43,000	457	2014년 9월	268%	22%
다산동 가운휴먼시아5단지	33	34,000	495	2008년 10월	169%	18%
다산동 도농롯데	34	35,150	708	2005년 10월	320%	21%
다산동 지금동한화꿈에그린	34	40,500	767	2008년 8월	260%	19%
다산동 지금힐스테이트 황금산아파트	34	48,900	1414	2015년 12월	253%	22%
다산동 마제스타워도농	36	50,800	234	2010년 3월	299%	68%

그러나 이에 비하여 부근의 별내신도시는 일부 용적률 200%를 넘기는 정도로 용적률 250%이상을 찾아볼 수 없었다.

별내신도시 아파트 평수대비 최근 3개월간의 가격정보 (세대수/준공일/용적률/건폐율 정보)

아파트 명	평형	가격	세대수	준공일	용적률	건폐율
별내동 별내아이파크2차	29	47,720	1083	2015년 7월	209%	19%
별내동 별내리슈빌	33	42,800	627	2013년 4월	166%	21%
별내동 별내모아미래도	33	39,700	558	2014년 2월	208%	19%
별내동 효성해링턴코트	33	44,300	405	2017년 4월	89%	36%
별내동 별내한화꿈에그린더스타	34	46,250	729	2012년 11월	215%	18%
별내동 별내신안인스빌	34	45,033	874	2012년 10월	169%	19%
별내동 별내포스코더샵	38	48,333	644	2012년 5월	204%	17%
별내동 동익미라벨15블럭	38	48,750	433	2013년 2월	160%	25%
별내동 별내우미린	38	51,900	396	2012년 12월	206%	16%
별내동 별내아이파크1차	39	53,000	753	2012년 1월	190%	16%
별내동 별내대원칸타빌	39	47,500	486	2012년 3월	170%	16%
별내동 동익미라벨14블럭	39	54,500	369	2013년 2월	160%	26%
별내동 별내쌍용예가	39	50,500	652	2012년 1월	205%	16%
별내동 별내신일유토빌	39	47,000	547	2012년 4월	205%	17%
별내동 별내KCC스위첸	39	48,200	679	2012년 6월	193%	15%

이것이 뜻하는 것은 그만큼 다산보다는 별내가 사람이 살기에 개방감 등에 더 나을 것이라는 것이다.

다산 신도시의 경우 지하철 8호선 연장 등의 호재가 있는 것은 맞으나 마찮가지로 지하철 8호선 연장의 종착역이 별내역으로 별내와 1정거장을 차이에 두고 있다. 오히려 출근시 별내역에서 사람이 꽉찬 상태에서 다산역에 도착 할 수 있어 상대적 차이가 날 수 있다.

이런 예를 들자면 지하철 6호선 봉화산역과 화랑대역을 들 수 있는데.. 아침 출근시간에 봉화산역에 신내 6~11단지에 사는 사람들이 몰려들어 신내 3-5단지 및 육사부근 인구가 사는 화랑대역의 출근시간에는 앉아서 갈 수 있는 일이 제한적인 상황이다.

아쉽게도 지하철 6호선의 구리연장은 아직 소원한 상태이고 신내역까지 연장계획이 확정되어 2020년 3월 개통을 예정으로 공사중에 있다. 그러나 구리와 진건까지의 연장은 사업성 확보를 하지 못하여 연결하더라도 구리시 구리도매시장역까지가 한계일 듯 하다. (아마 다산역까지 연결된다면 동대문이 위치한 동묘까지 몇정거장이 되지 않고 태릉입구에서 7호선 환승을 통한 건대입구 및 신당에서 2호선 환승을 통한 시청 진입 등이 좋을 것으로 예상된다.

다산신도시의 인구가 얼마나 많이 늘어나고 구리 등 전체적인 유동인구가 늘어나느냐에 따라 연장계획이 이루어질 것으로 생각된다. (그러나 땅값 및 개발비용 때문에.. 쉽지 않다.)

단, 별내의 경우 지역 곳곳에 임대주택이 다산신도시보다는 많아 지역적으로 가격 상승을 제한하는 요인이 일부 존재한다.

그러나 지하철 4호선이 연장되어 진접선이 들어오고 지하철 8호선이 연장되어 별내선이 들어오는 등 서울 주요지역으로 연결이 매우 용이하다고 볼 수 있다.

게다가 별내는 대부분의 주거는 입주가 완료되었고 

별내 별내동 별내위스테이(2020년 6월, 235세대, 민간임대분양), 

별내 별내동 별내역 아이파크스위트(2021년 2월, 1100세대, 레지던스-생활숙박), 

별내 별내동 힐스테이트 별내 스테이원(2021년 7월, 578세대, 레지던스-생활숙박)

가 입주예정으로 물량이 크지 않으나..

다산신도시는 올해 2018년 도농동과 이패동 그리고 지금동 일부에서 입주가 시작되어 2500여세대가 입주하며 

2019년 약 5900세대가 입주, 2020년 967세대 등 9천여 세대가 3년 이내 입주 예정에 있다.

다산 다산동 반도유보라메이플타운20 (2019년 2월, 1261세대)

다산 다산동 다산신도시금강펜테리움리버테라스2차 (2019년 5월, 1304세대)

다산 다산동 신안인스빌퍼스트리버 (2019년 5월, 800세대)

다산 지금동 다산신도시힐스테이트진건B9 (2018년 12월 1283세대)

다산 지금동 다산신도시센트럴에일린의뜰 (2019년 4월, 759세대)

다산 지금동 자연&e편한세상2차 (2019년 7월, 491세대)

다산 도농동 다산진건C1블록 유승한내들골든뷰 (2018년 6월, 316세대)

다산 도농동 다산진건C2블록 한양수자인2차 (2018년 6월, 316세대)

다산 진건읍 다산자이아이비플레이스 (2020년 12월, 967세대)

다산 이패동 신안인스빌퍼스트포레 (2019년 12월, 1282세대)

다산 이패동 다산신도시금강펜테리움리버테라스 1차 (2018년 12월, 944세대)

즉, 다산의 경우 가격이 오를만 하면 신규 입주하면서 영향을 받을 가능성이 크다.

그러나 8호선 연장이 되고 빠르면 2022년 이후 정도 지역의 인프라들이 안정적으로 구축되었을 때 가격이 오를 기반이 마련된다고 생각된다.

비교를 별내와 해서 그런데... 구리시가 일부 노후지역이 있어 비교가 되나 인프라면에서 구리만큼의 인프라를 못 갖추었다고도 볼 수 있다. 그런데 구리에 비하여 가격이 높게 잡히는 것은 일부 가격을 조정하려는 집단의식이 불어일으킨 결과가 아닐까 싶다. 잘 못 하다가는 분당 개발 이후 분당만큼의 집값이 오르고 싶었던 용인의 후예가 될 수도 있다.... (제자리 집값...) 구리가 분당만큼의 입지를 하지 못했기에... 다산은 실질적으로 더 힘들다고 본다.

다산은 신도시이고 남양주시청 2청사가 위치한 곳으로 8호선 연장 등 각종 호재가 있는 만큼 집값이 하락이 된다거나 그런 일은 크지 않을꺼라 본다.

그러나 그렇다고 집값이 크게 오르기에도 위에 제시한 것과 같이 입주물량이 많아 그 기회가 쉽지 않을꺼라 생각된다.

그렇기에 단기적으로 등락을 할 꺼라 생각된다. (현재도 일부 단지에서 그런 모습을 보이는데 일시적으로 가격이 떨어진 곳들이 조금 보인다.)

그래도 서울의 높은 집값을 피해 갈 수 있는 최적의 선택처로 서울의 동북지역의 포지션을 하는 곳이 될꺼라 생각된다.

Ps. 서울의 동북은 구리로 연결하는 신내-상봉이 있고 의정부와 연결하는 상계동이 있는데... 과연 다산이 이곳 대비 어떤 메리트를 가져줄지가 장기적인 관점에서 궁금하다. 집값이 사실 신내, 상봉, 상계와 다산신도시의 차이가 크지 않나. 단지 건물이 새거라는 것인데... 용적률이 너무 높아 가치를 인정받기 힘들기 때문이다.

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