남양주 다산 신도시 아파트 집값 전망... (인서울과 갈매 그리고 별내 및 구리와의 전쟁...)

Ps. 별내 우미린2차 분양가 정보가 잘 못 된 것을 지적해주셔서 UPDATE하였습니다.

최근 다산신도시아파트로 시끄럽습니다.

집값이 3억이 올랐다라는 그런 이야기도 있으나.. 그게 시끄러운 것이 아니라 택배회사와의 전쟁이죠.

정작 택배회사의 잘 못은 없는데 말입니다. (후진하는 화물차가 택배차량이 아닌 이삿짐 차량으로 알려졌지만... 정착 지금 피해는 택배하시는 분들이 보고 있다. ㅡ_ㅡ;;;)

여튼 그것과 사실 집값은 상관없으니 집값 이야기로 돌아가자.

다산 신도시가 있는 곳은 남양주이다.

남양주 전체의 아파트매매가격 지수를 우선 알아보자

남양주 아파트 매매가격 지수, 출처:KB부동산

위와 같이 남양주는 전국 가격상승과 거의 유사하게 상승하였고 최근에는 그 상승률이 매우 떨어진 상태이다.

특히, 구리가 급상승한 것과는 달리 남양주는 상승을 그리 하지 못하였다.

남양주의 아파트는 다산신도시 외에 마석과 덕소에 많이 몰려있다.

마석 아파트의 가격변동 모습, 출처 : 호갱노노

그러나 마석의 경우 위와 같이 대부분의 아파트들이 1년간 가격이 하락한 것을 알 수 있다.

덕소 아파트의 가격변동 모습, 출처 : 호갱노노

덕소의 경우는 1년간 약간의 상승한 지역이 있는 상태이다.

구리시와 다산신도시의 아파트 매매증가율 모습, 출처 : 호갱노노

화면 왼쪽은 구리시이며 오른쪽은 다산신도시이다.

다산의 경우 현재 구리시의 상승력에 힘을 많이 받았다고도 할 수 있다. (구리시가 상승률이 더 높다.)

저 위치의 큰 폭 하락은 세입가구수가 50가구 미만의 작은 곳이 대부분이었다.

1000가구가 넘는 힐스테이트도 있긴 하지만... 주변 생활인프라의 부족으로 무언가 구매를 하려고 하더라도 도농역 건너편으로 건너가야 하는 등.. 상세 인프라가 약간 부족한 느낌이 든다.

위에는 지금까지 현상이었고... 전에도 이야기 했지만 아파트 집값은 공급에 시기에 따라 가격의 영향을 많이 받는다. 그래서 공급물량을 확인해보아야 할 것 같다.

아래는 2015년 4월부터 2021년 4월 현재로부터 3년 전부터 앞으로 3년후까지의 입주물량이다.

도표를 보면 마석에 공급량이 많고 별내와 갈매와 같이 공급량이 많은 상황이다.

그러나 향후 3년으로 변경하면 아래와 같다.

현재 별내 및 갈매는 올해안으로 모든 입주가 사실상 완료된다고 보아야 하며 다산신도시는 2020년까지 지속적인 입주물량 공급이 많다는 것이다. (물론, 마석도 어느정도 늘어나는 듯 하다.)

물론, 다산 진건지구의 경우 8호선이 연장되면 혜택을 받을 것으로 예상되나 경쟁(?)관계에 있는 별내까지 연결되기에 마찮가지이다. 그러나 현재 별내의 개발은 완료가 된 상태이고 다산은 아직 지속적인 물량이 공급되며 가격상승을 부추길 여력도 없다는 문제까지 있다.

특히, 구리 동쪽으로는 한강 상수도 보호 등의 이유로 공단개발도 쉽지 않아 판교 및 파주 그리고 수원광교 및 인천검단 등의 제2기 신도시 처럼 산업인력이 확보되는 구조로 만들어 지지 않는 문제가 있다.

그렇다고 서울에서 출퇴근 인력을 본다고 한다면 별내 및 하남 망월동(미사리)와 경쟁해야 하는데... 솔찍히 좀 늦지 않나라는 생각을 한다.

그렇다면... 다산신도시가 어떤 경쟁력이 있을까...?

이번에 구리-남양주가 연합하여 판교같은 테크노밸리를 만든다고 발표하였다.

그런데, 과연 단지만 만들면... 커질까...?라는 생각을 해본다.

판교의 경우 강남에 있던 기반 시설의 일부가 판교로 옮겨갔다.

특히, 판교의 경우 신분당선으로 연결되며 20-30분 내에 강남진입이 가능하여 서로간의 업무 연계가 가능한 상황이다.

구로/가산디지털밸리와도 멀긴 하지만 1시간 이내 지하철이나 승용차로 이동하여 갈 수 있다.

그럼...? 남영주 테크노밸리는...? 기존 어떤 인프라와 연결되는 것인가?

서울 동북쪽에 테크기업도 크지 않은 상황이고 구로 및 판교처럼 기업인프라를 전략적으로 옮겨놓는 것도 하지 않았다.

특히, 판교는 제2판교테크노밸리, 제3판교테크노밸리를 만들고 있는 상황이다.

IT, 스타트업 위주라는 것 까지 동일하여... 사실상 타격이 예상된다.

지금동의 일부 제조업 회사들과... 진관에 있는 산업단지 일부가 싸게 분양하면 옮겨가지 않을까 하는 정도...?

뭔가 지방선거 전에 짜고치는 선심성 공약에 대한 사전집행이 아닐까 하는 의심도 든다...;;

그리고 다산신도시의 가격 상승후 가격 경쟁력이 있을까...?

특히, 위에 이야기 한 것 처럼 향후 입주 물량이 많은데 말이다.

최근, 인서울 내 지어진 아파트들이 대부분 중소형 위주였고 다산신도시의 경우 중대형이 많아 서울의 작은 집에 지친 수요를 끌어낼 것이라는 기대로 만들어간 것 같지만 솔찍히 거리가 멀면... 지치고 만다고 난 생각한다.

자, 우선 인서울의 집값은 어떠한가?

다산신도시에 남은 물량 중 가장 많이 입주 될 2019년을 기준으로 인서울 집값과 비교해보면..

장위동 레미안장위포레카운티 939세대 2019년 6월
59㎥ 4억3900만원 84㎥ 5억3900만원 101㎥ 6억500만원

면목동 한양수자인사가정파크 497세대 2019년 11월
59㎥ 4억3000만원 74㎥ 4억9450만원 84㎥ 5억3900만원

길음동 레미안 2352세대 2019년 2월
59㎥ 4억3800만원 84㎥ 5억3800만원 109㎥ 6억5000만원

석관동 레미안아트리치 1091세대 2019년 2월
59㎥ 4억4700만원 84㎥ 5억4950만원 109㎥ 6억1800만원

월계동 인덕아이파크 859세대 2019년 11월
59㎥ 4억1300만원 84㎥ 6억0000만원

이다.

그럼 다산 신도시를 바라보자.

지금동 다산신도시센트럴에일린의뜰 759세대 2019년 5월
84㎥ 4억2420만원

지금동 자연&e편한세상2차 (공공분양) 491세대 2019년 7월
74㎥ 2억9868만원 84㎥ 3억3794만원

다산동 반도유보라메이플타운20 1261세대 2019년 3월
76㎥ 3억9680만원 84㎥ 4억4570만원

다산동 다산신도시금강펜테리움리버테 1304세대 2019년 6월
79㎥ 4억1400만원 84㎥ 4억2800만원

이패동 다산신도시금강펜테리움리버테라스B4 944세대 2019년 1월
84㎥ 4억1800만원

이었다.

서울의 경우 다양한 평수였지만 비교대상만 적다보니 적었는데...

희안하게 다산신도시는 대부분 74㎥, 79㎥, 84㎥가 가장 많이 남았다. (향후 분양 기준)

우리나라에 가장 많은 84㎥를 기준으로 표를 이용해 다시 한번 비교를 해보자.

단지명	세대수	입주시기	가격
면목동 한양수자인사가정파크	497세대	2019년 11월	53,900
면목동 면목라온프라이빗	435세대	2020년 6월	54,550
면목동 사가정센트럴아이파크	1505세대	2020년 7월	59,940
장위동 레미안장위포레카운티	939세대	2019년 6월	53,900
장위동 레미안장위퍼스트하이	1562세대	2019년 9월	54,000
길음동 레미안	2352세대	2019년 2월	53,800
석관동 레미안아트리치	1091세대	2019년 2월	54,950
월계동 인덕아이파크	859세대	2019년 11월	60,000
다산동 반도유보라메이플타운20	1261세대	2019년 3월	44,570
다산동 다산신도시금강펜테리움리버테	1304세대	2019년 6월	42,800
다산동 신안인스빌퍼스트리버	800세대	2019년 6월	43,386
지금동 다산유승한내들센트럴	642세대	2018년 6월	36,040
지금동 다산신도시힐스테이트진건B9	1283세대	2019년 1월	39,950
지금동 다산신도시센트럴에일린의뜰	759세대	2019년 5월	42,420
지금동 자연 & e편한세상2차 (공공분양)	491세대	2019년 7월	33,794
이패동 다산신도시금강펜테리움리버테라스B4	944세대	2019년 1월	41,800
이패동 신안인스빌퍼스트포레	1282세대	2020년 1월	43,980
도농동 다산진건 유승한내들골드뷰	316세대	2018년 7월	38,020
별내동 남양주별내지구우미린2차	585세대	2019년 12월	33,794 43,200

위 자료를 보면 회색의 서울의 동북쪽에 신규 분양되는 아파트와 노란색의 다산은 대략 1억원정도의 가격 차이이다. 녹색의 별내와 비교시에는 다소 높은 가격이 책정되어 있는데... 과연 별내보다 다산지역이 경쟁력이 있는가가? 나의 생각이다.

제가 뭔가 헛것을 본것인지.. ㅠ_ㅜ 별내 우미린2차를 1억원이나 잘 못 보았더군요. 별내 우미린 2차는 3억 후반대부터 4억 후반대까지... 평균 43,200만원인데.. 말입니다. ㅠ_ㅜ

그 상태로 가격을 비교하면 별내의 우미린2차도 다산과 가격 차이는 없거나 또는 경쟁력이 떨어진다고 봐야 할 듯 합니다.;;;

- 2018년 6월 22일 UPDATE

특히나, 입주시기도 거의 비슷한 시기이다. 실제로 가격 상승을 시킬 수 있는 금전적 여유가 있는 사람들은 서울로 들어갈 가능성이 크다는 이야기이기도 하다.

큰 산업단지도 없으며 서울의 식수를 담당하는 한강으로 인하여 대형 공단을 만들기도 힘든 남양주(그래서 IT단지 만든다고 한 듯 하다). 지하철 8호선의 별내 연장으로 일부 혜택을 받는다지만... IT인력 확보 등이 어렵다고 생각되기에... 나는 집값 상승은 힘들 것이라 본다.

잠실 쪽으로 가격이 저렴한 곳을 사려고 하는 사람은 가격이 실제로 저렴하지 않지만.. 하남의 신도시나 위례 그리고 송파쪽으로 가지 않을까 싶고... 상봉등 서울의 강북쪽으로는.. 강북 자체의 신규 입주 물량으로.. 이쪽도 기대하기 힘들다.

다산신도시는 이렇게 분석해보면.... 자체 경쟁력보다는 어떤 추가 호재가 있어야 가격 상승을 이어갈 수 있지 않을까 싶다. (근데 대체 뭐가 있을까...???)

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