평촌 집값은 어떻게 될까? (평촌의 매매가격과 전세가격 추이를 보고...)

오늘은 서울의 주요 1기 신도시 중 하나인 평촌의 집값, 특히 아파트 가격에 대해 알아보고자 한다.

평촌의 지명은 안양시 동안구 평촌동의 이름을 따왔으나 안양시, 군포시, 과천시, 의왕시 등 기존 시가지와 연계되어 딱히 구분을 하기 힘든 점이 있다.

특히, 평촌은 강남, 목동, 분당과 함께 전국 집값 상승의 진원지라고 불리기도 한다.

그 이유는 과천과의 연계나 안양공단의 연계 등이 매우 잘 되어 있고 지하철 등 기반시설등의 안정이 초기부터 잘 되어 있었기 때문이다. 공단에서 사는 사람의 안정적 수요도 있었고 타 신도시에 비하여 규모가 작아(4만 2천세대 규모) 수요에 비하여 공급이 적은 부분도 있었기 때문으로 생각한다.

특히, 수도권 지역에서 분당에 버금가는 학구열이 높은 지역으로 대형 학원가들이 즐비하여 우수한 학군이 형성된 것도 주택가격 상승을 일으킨 원인이 되지 않았나 싶다.

평촌지역 아파트 매매가격 상승률 변화-출처:KB은행

평촌의 아파트 가격 상승이 본격화 된 것은 서울의 가격상승이 높아지기 시작한 2016년 여름 이후로 동일한데 특히, 교육열이 높은 지역인 향촌마을을 기준으로 2016년때 보면 매매가율과 전세가율이 99%에 달하는 시기에 달했다.

매매가와 전세가 차이가 1%도 차이 안나는 평촌 집값-출처:호갱노노

특히, 이 시기에 과천 재건축 단지의 이주와 가격차이가 크지 않은 점도 매매의 수요를 부추기는 현상으로 여겨진다.

평촌 유입인구와 전출인구-출처:호갱노노

위 인구 이동 분포를 보면 과천에서 안양시로 많이 넘어온 것을 알 수 있다.

그러나 2017년 여름까지는 평행선을 이어오다 다시 가격이 상승하였는데.. 그 이유는 아마도 강남, 강동, 송파, 분당 찍고 그 다음 투자 적격지로 바라본 곳이 평촌이었을 것이라 본다.

2015년 4월부터 현재(2018년 4월)까지 평촌주변 입주물량-출처:호갱노노

위 지도는 2015년 4월부터 3년간 입주물량인데.. 시흥시나 분당쪽에 입주 물량이 많았지 사실 평촌에는 많지 않았다고 보아야 할 것이다.

현재(2018년 4월)부터 2021년 4월까지 평촌주변 입주물량-출처:호갱노노

또한, 앞으로 3년 후인 2021년 4월까지도 평촌을 중심으로 들어온다기 보다는 안산, 시흥, 용인 위주의 입주물량이 있어 주변 지역의 입주물량은 아직은 적다고 보아야 할 것이다.

지역명	아파트명	세대수	입주시기
안양시 만안구 안양동	한양수자인안양역	419	2019년 1월
	안양명학역	200	2020년 2월
	안양센트럴헤센	188	2020년 9월
안양시 동안구 호계동	신평촌일성트루엘파크	200	2018년 4월
	평촌더샵아이파크	44	2019년 3월
	호계대성유니드	18	2019년 4월
의왕시 학의동	백운밸리효성해링턴플레이스C1블록	534	2019년 2월
	백운밸리효성해링턴플레이스C2블록	182	2019년 2월
	백운밸리효성해링턴플레이스C3블록	220	2019년 2월
	백운밸리효성해링턴플레이스C4블록	586	2019년 2월
	백운밸리효성해링턴플레이스B	958	2019년 2월
의왕시 포일동	포일센트럴푸르지오	1774	2019년 11월
광명시 일직동	광명역파크자이2차	1005	2018년 12월
	광명역태영데시앙	1087	2020년 1월
과천시 부림동	과천센트럴파크푸르지오써밋	1317	2020년 12월
과천시 별양동	래미안센트럴스위트	543	2018년 7월

안양시만 생각한다고 하여도 1000세대 정도에 불과하다.

특히, 안양에 입주하는 물량이 없어 보통 통계에서 잘 넣지 않는 50가구 이하의 1동자리 가구도 넣어 계산해 본 것이다.

위의 자료를 볼 떄 금월 이후 올해 1748가구가 늘어날 예정이며 2019년 4735가구, 2020년 2792가구 등 그 물량이 많지 않음을 알 수 있다.

지난번 파주, 김포 등의 제2기 신도시의 입주물량과 지역적으로 거리가 멀고, 주변에 가까운 광교, 안산 등의 입주물량이 많으나 서울과의 거리가 멀어지고 내부 안양공단의 수요인력이 풍부하여 큰 영향은 없을 것으로 본다.

그러나, 정부의 부동산 규제로 인하여 집값 상승 보다는 보합을 이룰꺼라 생각한다.

현재, 서울 및 수도권을 제외하고는 집값 하락이 시작된 시점으로 나는 현재 수도권은 대부분 보합을 이룰 것이라 본다. 단지, 1-2년 안에 특히 뒤에 입주하는 집의 경우 집값 하락을 입을 수 있을 것이라고 보나 평촌의 경우 규모가 작으며 과천 재건축의 이사물량을 받는 지역이라 큰 문제는 없으리라 생각된다.

현재는 1-2년 안에 집값 급상승 지역은 많지 않을 것이고 집값 보합을 잘 이룰만한 지역을 찾아야 한다면 평촌은 좋은 선택지가 될 것이라 생각한다.

그 이유는 교육열이 높은 지역이 집값 하락을 막는 역할을 하는데 추후 집값 상승도 그 교육열이 높은 지역에서 바로 치고 올라가기 때문이다.

강남 동쪽에 있다면 강남 서쪽에는 평촌이 있다고 보면 된다고 생각된다.

물론, 부동산 전문가가 아닌 나의 개인적 의견이기 때문에..;;; 참조만 하시기 바란다.

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