분양받은 또는 구매한 집 가격이 떨어졌는데도 팔때 양도소득세가 발생할까? (양도소득세 계산법)

정부의 양도소득세 중과세 이슈가 되면서 큰 타격을 입을꺼라면서 급매물이 많이 나왔고 집 가격이 떨어졌다는 이야기가 많다.

그러면.. 과연 양도소득세라는 것은 무엇일까...?

토지나 건물 등 고정자산의 영업권, 특정 시설물의 이용권이나 회원권 등 대통령령으로 정하는 기타 재산의 소유권 양도에 따라 생기는 양도소득에 대해 부과하는 조세를 말한다.

사전에 따르면 재산의 소유권을 양도에 따라 생기는 양도소득에 대해 부과하는 조세를 의미한다는 것이다.

내가 구매할때 들어간 돈보다 적은 비용(일명 적자)으로 팔면 양도수수료라는 것은 없으며, 내가 구매한 비용보다 비싼 가격에 팔았다고 한다면 판매시의 가격과 구매할떄 들어간 돈의 차익에서 공제율에 따라 세금을 내야 한다는 이야기이다.

즉, 내가 손해보고 판 부동산에 대해서는 양도소득세는 없다고 보면 된다.

그럼, 내가 이익을 보았다면 얼마나 내야 할까...?

우선 양도차익을 계산해야 한다.

① 양도차익 = 부동산 판매가격 - 부동산 구매가격(분양가격) - 필요경비 (부동산 중개 수수료 + 법무사비 + 인테리어비 일부 등)

이 양도차익을 알아야 양도소득금액을 알게 되는데...

양도소득금액은 양도차익에서 공제되는 금액을 의미합니다.

② 양도소득금액 = 양도차익 - 장기보유특별공제

(1세대 다주택자의 경우 여기서 공제가 적어진다는 것이죠.)

보유기간	1세대 1주택	1세대 1주택 외
3년 이상 4년 미만	24%	6%
4년 이상 5년 미만	32%	8%
5년 이상 6년 미만	40%	10%
6년 이상 7년 미만	48%	12%
7년 이상 8년 미만	56%	14%
8년 이상 9년 미만	64%	16%
9년 이상 10년 미만	72%	18%
10년 이상 11년 미만	80% 1세대 1주택은 10년 이상 보유 시  80% 공제	20%
11년 이상 12년 미만		22%
12년 이상 13년 미만		24%
13년 이상 14년 미만		26%
14년 이상 15년 미만		28%
15년 이상		30%

이렇게 양도소득금액을 알아냈으면 양도소득과세표준을 확인 할 수 있는데 양도소득금액에서 250만원을 뺀다고 기억하시면 됩니다. (단, 미등기한 양도자산은 공제가 없습니다.)

③ 양도소득과세표준 = 양도소득금액 - 양도소득기본공제(250만원)

그 후 가장 중용한 양도소득과세 표준에 본인의 세율을 적용합니다.

구분	과세표준액	세율	누진공제액
1년미만 보유	50% (주택, 조합원 입주권의 경우 40%)
1년~2년미만 보유	40% (주택, 조합원 입주권은 기본세율) 단, 조정지역 내 분양권은 50%
2년 이상 보유	1,200만원 이하	6%
	4,600만원 이하	15%	1,080,000
	8,800만원 이하	24%	5,220,000
	1억5천만원 이하	35%	14,900,000
	3억원 이하	38%	19,400,000
	5억원 이하	40%	25,400,000
	5억원 초과	42%	35,400,000
미등기 자산의 경우 70%
비사업용 토지 : 기본 세율 + 10%  (* 조정지역의 경우 10% 추가 할증으로 최대 62%)

그 외에 조정 지역의 분양권 매매 시 보유기간에 상관없이 세율이 50%로 적용되나 무주택 세대는 제외된다.

④ 양도소득 산출세액 = 양도소득과세 표준 * 세율

이렇게 양도소득 산출 세액이 결정되었다면 이제 양도소득세를 계산 할 수 있다.

위의 양도소득 산출세액에서 조세특례법상 감면 세액을 뺀 것인데...

이 것은 1년에 여러채의 집을 팔 때의 경우라거나 농지주택 등 다양한 감면 사항들이 있을 수 있다.

이 부분은 일반 주택이 아닌 경우에 많이 일어나고 1년에 여러채의 집을 팔 때 일어나는데 이 부분은 세무사와 상담하는 것이 제일 좋을 것이다.

⑤ 양도소득세 = 양도소득 산출세액 - (세액공제 + 감면세액)

또한, 주택에 대한 특례가 신설되었다.

A. 1세대 1주택으로 2년 이상 보유 시 비과세

    그러나 9억원 이상의 고가 주택의 경우 9억원 초과분에 대해서 과세한다.

    또한, 2017년 8월 2일 이후에 취득한 경우 2년 이상 거주를 해야하는 항목이 추가 되었다.
    조정대상 지역 지정 이전에 매매계약을 하고 계약금을 지급한 경우에는 예외가 될 수 있다.

B. 조정대상지역에서 다주택자 중과세 및 장기보유 특별공제가 배제

그로 인하여 4월 1일 부터 적용되었다.

1세대 2주택자의 경우 기본세율 + 10%

1세대 3주택자의 경우 기본세율 + 20%

의 중과세가 적용된다.

C. 기존 주택을 취득하고 1년이 경과하고 새로운 주택을 대체 취득하면 기존 주택 처분기간을 3년으로 인정한다.

마지막으로 부동산 양도소득세는 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 신고 납부해야 하며 양도자의 주소지 관할 세무서에 신고 납부해야 한다.

오늘이 4월 11일이라면 6월 30일까지 신고 납부하면 된다.

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