셀프 등기 순서와 각자(매도인, 매수인, 중개사 등)의 준비물 소개

이번에 매달 안정적인 현금흐름을 만들기 위하여 빌라를 하나 구매하게 되었다.

마음은 아파트 하나를 구매하고 싶지만... ㅠ_ㅜ 그럴만한 돈이 없어서...

특히, 부동산에서 중요한 것이 첫번째도 위치, 두번쨰도 위치, 세번째도 위치라하였는데... 돈이 없어 아쉽게도 지하철역에서 걸어서 10분 내외의 거리다.

그나마 인서울에, GTX가 이번 연말 착공에 들어가는 곳이라 당분간 집값은 떨어지지 않으리라 생각하면서 매매하였다.

미시적으로 3~4년을 보았을때 3-4년간은 집값 상승 자체는 크지 않을 수 있을 것으로 본다. (혹시 GTX착공이 될때 한번 조금 오를 수 있을지는 모르겠으나 워낙에 저렴한 가격의 빌라 매물이라서...;;; 음... 모르겠다..;;;)

대신, 현재 안좋은 부동산 경기에 월세수익을 받으며 적은 투자에 비해서는 괜찮은 수익을 지속적으로 얻는 것을 목표로 하는데.. 이건 가능도 할 수 있겠다.

개인적으로 대출을 받는 성격이 아니라(대출을 받아야 수익률이 사실 높다. 단지, 대출이란 리스크가 존재할 뿐이다.) 월세 수익은 7%로 잡은 상황이다.
(사실 가지고 있는 다른 아파트도 월세를 받고 있지만 빌라 가격대비 4배 비싼데... 월세 수익은 25%만 차이난다.;;; 내가 아파트 월세를 넘 싸게 준 것이 문제겠지...;;)

자 여튼 어떻게 하겠나..;;; 현재로써는 안정적인 현금창출하여 주는데.. 현재 해외에 자주 나가있는 나로서는 이 외에 금전적 수익을 얻을 수 있는 곳이 그리 없다.

임대세금이나 잘 내야지... (기본 소득이 없고 임대소득만으로 자산도 크지 않으면 사실 세금은... 집값인데... 모... 받은만큼은 내야 하지 않겠는가..?)

자~ 여튼... 집구매는 결정되었고 이에대한 셀프등기를 진행을 위해 준비하고자 한다.

셀프 등기시 각각 준비물

진행단계	담당	필요서류	알아두기!!!
부동산 잔금 진행 전	매도인	1. 신분증	정말 매도인이 맞는지 최종 잔금 전달 전 권리증과 대조하자!!!
		2. 등기권리증	1. 등기필번호 확인하자 2. 매도인이 보유하고 있지 않은 경우 등기소에 함께 가야한다.
		3. 주민등록초본 (이전 모든 주소 포함)
		4. 인감증명서 1통 (매도용)
		5. 인감도장	위임장, 소유권이전등기신청서를 여분 2-3장 정도 인쇄하자. 이와 함께 인감도장을 찍어두자. (실수하다 매도인을 다시 만나 인감도장을 찍어야 하는데 못만나거나 늦게만나게 되면 사람이 미치게 된다.)
	매수인	1. 신분증	항시 준비해야 한다.
		2. 인감도장
		3. 위임장 www.iros.go.kr 에서 위임장을 받아 미리 작성해두자	등기원인발생일자는 계약일이며, 잔금일이 아니다. 여분 2-3장을 더 만들어 매도인 인감도장을 받아두는 것을 추천한다.
		4. 소유권이전등기신청서(매매) www.iros.go.kr 에서 위임장을 받아 미리 작성해두자	위임장과 마찮가지로 등기원인발생일자는 계약일이며, 잔금일이 아니다. 여분 2-3장을 더 만들어 매도인 인감도장을 받아두는 것을 추천한다.
		5. 부동산 등기부등본 www.minwon.go.kr 에서 발급받아두자	등기소에 제출하지는 않는다. 그러나 위임장 작성 및 소유권이전등기신청서 작성시 필요하다
		6. 주민등록등본 1통	www.minwon.go.kr에서 발급이 가능하다. 구청 및 등기소의 무인발급기에서도 발급이 가능하다
		7. 토지대장
		8. 건축물대장
		9. 대지권등록부	등기부등본과 일치여부를 확인하자
	부동산중개인	1. 매매계약서    원본 1통	(등기소 제출용)
		2. 매매계약서    사본 1통	(구청 세무과 제출용)
		3. 부동산 거래계약 신고필증 원본 1통	(등기소 제출용)
		4. 부동산 거래계약 신고필증 사본 1통	(구청 세무과 제출용)

진행단계	담당	필요서류	알아두기
구청 민원실-지적과	부동산 중개인	부동산 실거래가 신고
구청 민원실-세무과	매수인	1. 취득세 신고서류 작성 2. 매매계약서 사본  3. 부동산거래신고필증 사본	세무과 직원에게 제출하면 취득세(농어촌특별세, 지방교육세 포함) 고지서를 받으며 구청 내부 또는 주변 은행에서 현금 또는 자동화기기(ATM)에서 납부

진행단계	담당	진행처리	알아두기
은행	매수인	1. 취득세 납부    (납부영수증 확보) 2. 채권매입    (채권매입확인서 확보) 3. 수입인지 구입	1. 등기소에 연락(1544-0770) 후 채권매입금액 확인요청 2. 주택채권 매입 후 바로 재판매 권장. 매일 이자율이 틀려져서 일반인이 이걸로 돈벌기는 힘듬. 3. 수입인지를 www.e-revenuestamp.or.kr  에서 구매 가능

진행단계	담당	진행처리	알아두기
등기소	매수인	등기신청수수료납부 납부 후 오른쪽에 있는 13가지 서류를 순서대로 정리 후 제출 => 서류편철 순서 및 수정 필요한 부분 (특히, 소유권이전등기신청서와 위임장)은 등기소담당자가 알려줌  * 이사잔금 치르는날, 매도인의 근저당 설정 및 매수인의 근저당 설정등은 은행쪽 법무사가 모두 처리해줌, 등기업무 자체는 내가 직접해도 전혀 상관없음. 단 잔금치를시 법무사가 동행하며, 구청업무 끝내고 등기소에 등기할때 법무사를 오도록 해서 함께 등기하도록 되어 있음.	1. 소유권이전등기신청서(매매); 수입인지와 같이 제출 2. 취득세 영수필 확인서 (은행 혹은 자동화기기에서 납부한 영수증) 3. 등기신청수수료 영수증 (등기소 무인납부기에서 납부한 영수증) 4. 위임장 5. 매도인 인감증명서(매도용) 6. 매도인 주민등록초본 7. 매수인 주민등록등본 8. 건축물대장 (등기부등본 일치여부확인하기) 9. 토지대장 (등기부등본 일치여부확인하기) 10. 대지권등록부 (등기부등본 일치여부확인하기) 11. 부동산 거래계약 신고필증 (부동산에서 준비) 12. 매매계약서 (부동산에서 준비) 13. 등기권리필증 (매도인 준비: "등기필번호" 필요함)

* 가장 중요한 것은 기존 매물이 대출 등으로 근저당 설정이 잡혀져 있으면 꼭 매도자와 같이 해당 담보권자(개인 또는 은행 등)에게 가서 해결을 봐야한다.

그거 안하고 있다가 나중에 그냥 담보가 잡혀져 있는 상태가 되어 잘 못 하면.. 집이 경매로 넘어갈 수 있다.
(물론, 이 경우 부동산도 문제고 가장 큰 문제는 매도자이다. 사기가 되니 말이다.)

은행에서 근저당이 잡혀져 있는 경우 은행에 채무를 갚았다고 상황확인서를 받아야 한다.

그리고 대출금 다 갚았다고 근저당 설정이 해제되는 것이 아니다.;;;

해당 근저당 설정 해제를 위해 은행의 법무사가 해제를 진행해야 한다.

이에 대한 근저당  설정 해제 확약서도 하나 더 받는 것을 추천한다.

맨 아래 이 부분에서... 사기가 일어날 가능성이 많으니 이 부분을 가장 조심해야 한다!!

Ps. 이렇게 장황하게 써놨는데... 사실 난 셀프등기를 편하게 하기 위해서 대법원 인터넷 등기소에서 e-Form으로 작성할 것이다.;;; 

이에 대해서도 하나하나 작성하고 업데이트 하겠다.

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